北京林业大学经济管理学院教授、博士生导师　程　鹏
 

　　刚闭幕的全国住房城乡建设工作会议提出，强化工程质量和既有房屋安全监管，启动住宅质量多发问题整治行动，抓好房屋体检、养老金、保险制度试点，开展房屋市政工程等领域安全生产治本攻坚三年行动。

　　当前，我国已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，社会矛盾转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产市场供求关系发生重大变化，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性供给不足问题仍然存在，人民群众对住房品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。因此，在体制机制上，要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，由“有没有”向“好不好”转变。过去几十年着重于大规模建房子，对于后期的安全性、舒适度关注不够。同时，很多房屋进入了“中年”，更要关注其安全性和舒适度的问题。

　　房屋的安全问题与物业管理息息相关。物业管理是以物业作为管理服务对象和内容的专业领域。与传统物业管理相比，现在的物业管理的内涵和外延已经大大超出了建筑物维修、养护和管理的范畴。受到早前房地产企业定义物业服务企业商业模式以及大量住房都处于新房或准新房阶段的影响，社会公众鲜有意识到物业管理真正核心价值在于建筑物维修、养护和管理。

　　物业管理涉及的环节和主体较多，需由政府介入对业主和物业服务企业的行为进行规范。由多个业主共同拥有的住宅楼宇，其物业管理的决策需要业主的集体行动，才可发挥影响力。物业服务费是经常性支出，业主须缴纳的数额并不小，一些业主对相关法律法规、管理结构和费用构成等不够了解，不容易判断和选择合适的物业服务企业，缺乏相关知识来维护自身权益。推动物业管理高质量发展，满足人民日益增长的美好生活需要，是一个系统工程，涉及到规划、设计、建设、物业管理等多个环节，更涉及主管政府、街道及居委会、开发商、物业服务企业、业委会等多个主体。

　　全国住房城乡建设工作会议指出，强化工程质量和既有房屋安全监管，启动住宅质量多发问题整治行动。与此同时，物业管理也要回归到房屋本体维护，致力于发展延长建筑寿命与注重长久方法，探索建立未来维修与空间适应长久保障。基于此，物业管理可以从以下三个方面进行变革。

　　一是遵循业主权利义务对等原则进行业委会建设。物业管理变革的核心是要处理好业主和物业服务企业权利义务对等问题，而不是简单地约束物业服务企业行为的好与坏。房屋所有权人是房屋使用安全责任人，承担房屋使用安全主体责任。房屋所有权人对房屋使用安全可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他单位、个人管理，受委托管理人应当按照规定和约定承担房屋使用安全管理责任。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋使用人或者管理人是房屋使用安全责任人。没有房屋使用人的，房屋管理人是房屋使用安全责任人。

　　二是建立并细化大型小区信息披露制度。有效的信息披露制度能够帮助物业服务企业和业主关系稳定，在知识不对称、信息不对称和能力不对称的情况下，容易导致二者产生矛盾。要通过小区信息公开公示的方式，明确披露小区业主物业服务费使用、房屋本体维护、管道运营等情况。

　　三是事关房屋本体安全的小区决策要有强制性要求。要提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造好房子，形成房屋安全长效机制。研究建立房屋养老保险机制，为房屋提供全生命周期的安全保护，让人民群众的居住环境更舒适。作为物业服务企业而言，在对建筑物维修、养护和管理过程中，要防止房屋结构破坏、及时发现房屋基础变异情况、加强房屋保护修缮。房屋本体安全管理规范，要求业主决策不能只追求共有财产收益最大化，而是力求共有财产风险最小化。物业服务费也要优先保证消防、电梯、外立面、冷水箱等涉及安全事务管理资金。